Tak wynika z danych serwisu Domiporta.pl oraz firmy Home Broker, które biorą pod uwagę średnie ofertowe stawki czynszu (obniżone o 5 proc.) oraz medianę cen transakcyjnych mieszkań w poszczególnych miastach.
Autorzy raportu podkreślają, że przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach jest najwyższa od jesieni 2012 r. Prawdopodobnie tym należy tłumaczyć, że znaczny odsetek nabywców mieszkań to inwestorzy, którzy wolą zarabiać na ich wynajmie niż trzymać oszczędności w funduszach inwestycyjnych lub na lokatach bankowych.
Każdy przypadek inny- Nawet 3,53 proc. rentowności z wynajmu jest stawką nie do osiągnięcia na bankowej lokacie dla klientów chcących zdeponować więcej niż 5-10 tys. zł - twierdzi Marcin Krasoń z Home Brokera. I dodaje, że w promocyjnych ofertach można wprawdzie coś znaleźć, ale zawsze jest tam ograniczenie dotyczące maksymalnej kwoty lokaty. - Osoby mające do zainwestowania np. 100 tys. zł na rocznej lokacie zarobią dziś maksymalnie nieco ponad 2,5 proc. w ujęciu netto. Podobne stawki oferują obligacje skarbu państwa - tłumaczy analityk Home Brokera.
Pamiętajmy jednak, że w rzeczywistości każde mieszkanie wymaga osobnej analizy dotyczącej opłacalności wynajmu. Jeśli komuś uda się je kupić po okazyjnej cenie (np. na
licytacji komorniczej), rentowność może być nawet wyższa. Poza tym najlepiej, jeśli mieszkanie nie wymaga gruntownego remontu i w krótkim czasie można je wystawić na rynek. Biznesplan musi też uwzględnić sposób finansowania tego typu inwestycji. Faktem jest, że inwestującymi w mieszkania na wynajem są na ogół ludzie, którzy nie sięgają po kredyt.
Czy to bezpieczna inwestycja?Trzeba się liczyć z ryzykiem. Kradzież wyposażenia czy dewastacja to nie jest najgorsze, co się może przytrafić wynajmującemu. Prawdziwe nieszczęście jest wtedy, gdy najemca przestaje płacić czynsz i nie zamierza opuścić lokalu. Konieczna jest wówczas eksmisja, co może się ciągnąć latami. Można się jednak przed tym ryzykiem zabezpieczyć, korzystając z formuły najmu okazjonalnego.
- Najemca deklaruje przed notariuszem, że w razie problemów podda się egzekucji i opuści mieszkanie. Aby całość miała sens, należy jeszcze wskazać lokal, do którego nierzetelny najemca się przeniesie, a jego właściciel musi wyrazić na to pisemną zgodę - wyjaśnia Maciej Górka z serwisu Domiporta.pl. - Koszt spisania takiej umowy to ok. 200 zł, a daje ona dużo wyższy
poziom bezpieczeństwa niż tradycyjna umowa najmu - zaznacza.
Ponadto trzeba uwzględnić fakt, że w przyszłości rentowność wynajmu może się zmienić zarówno na korzyść, jak i na niekorzyść. W dodatku ten rodzaj aktywów - w przeciwieństwie do lokaty bankowej - jest mało płynny. Innymi słowy, odzyskanie gotówki zainwestowanej w nieruchomość poprzez jej sprzedaż może zająć - w zależności od sytuacji na rynku - tygodnie, jeśli nie miesiące. Lokal może też stracić na wartości w krótkim i średnim terminie. Ponadto z punktu widzenia inwestorów lokujących swój kapitał w mieszkania na wynajem sytuacja nie jest dobra, jeśli rentowność jest wyższa od oprocentowania kredytów hipotecznych. A tak jest obecnie. Chodzi o to, że lokatorzy mogą wtedy zrezygnować z najmu na rzecz kupna własnego mieszkania.
Najemców będzie przybywać?Z drugiej strony, choć kredyty są obecnie rekordowo tanie - najczęściej 3,5-4 proc. w skali roku - to w praktyce ich dostępność jest mocno ograniczona z powodu wymogu posiadania co najmniej 10-procentowego wkładu własnego. W tej sytuacji na zakup mieszkania nie będą mogły sobie pozwolić osoby, które nie mają co najmniej kilkunastu tysięcy złotych oszczędności. Nie każdemu zaś uda się zebrać taką kwotę, równocześnie najmując mieszkanie. Wprawdzie młodzi mogą ubiegać się o dopłatę od państwa w ramach programu "Mieszkanie dla młodych", która zastępuje wkład własny. Sęk jednak w tym, że nowe mieszkania, które spełniają cenowe kryterium tego programu, są najczęściej zlokalizowane na obrzeżach aglomeracji.
Zdaniem Marcina Krasonia inwestorów raczej nie powinno zbytnio niepokoić wejście na rynek firmowanego przez państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego Funduszu Mieszkań na Wynajem. Ma on przez kilka najbliższych lat kupować mieszkania w największych miastach i wynajmować je w cenach niższych niż rynkowe. - Owszem, może to w pewnych rejonach dużych miast doprowadzić do lekkiej obniżki czynszów, ale z drugiej strony działanie funduszu powinno wprowadzić na rynek wyższe standardy działania i zwiększyć zainteresowanie nim - uważa Marcin Krasoń. - Na tle innych krajów Unii Europejskiej, w Polsce nadal bardzo mało osób mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. W sumie korzyści będzie więc więcej niż strat - uspokaja analityk. f
Rentowność najmu mieszkańŹródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance ze stycznia 2015 r.; oferty najmu z serwisu Domiporta.pl ze stycznia 2015 r. obniżone o 5 proc.
