Jedną z głównych przyczyn wyjazdu młodych Polaków do innych krajów jest brak perspektyw na samodzielne mieszkanie. W Anglii, która jest ulubionym kierunkiem emigracji, nie mają takiego problemu. Dlaczego?
Według raportu English Housing Survey, opracowywanego przez tamtejszy urząd statystyczny wraz z ministerstwem samorządności, w samej tylko Anglii bez Szkocji czy Walii jest 22,7 mln domów i mieszkań. Daje to ok. 430 domostw na każde 1000 mieszkańców. Dla porównania w Polsce mamy tylko 13,7 mln mieszkań, co daje 355 domostw na 1000 mieszkańców. Gdybyśmy mieli dojść do współczynnika angielskiego, to musielibyśmy wybudować dodatkowe 2,8 mln mieszkań.
W Anglii, podobnie jak w Polsce, są trzy segmenty rynku mieszkaniowego: domostwa zamieszkiwane przez właścicieli, domostwa wynajmowane na warunkach rynkowych i na warunkach socjalnych (te ostatnie są najmowane albo od gmin, albo od spółdzielni). W tym pierwszym segmencie w latach 2012-2013 było 14,8 mln mieszkań (65 proc. całości), a w dwóch pozostałych odpowiednio: 4,1 mln (18 proc.) i 3,8 mln (w tym 1,8 mln mieszkań należało do gmin oraz 2 mln do spółdzielni). U nas szacuje się, że udział mieszkań wynajmowanych na warunkach rynkowych wynosi zaledwie 4 proc.
Na podkreślenie wymaga fakt, że liczba mieszkań wynajmowanych na warunkach rynkowych (z angielska: private rented sector , PRS) po raz pierwszy od 1980 r. (od tej daty udało mi się znaleźć dane) przekroczyła liczbę mieszkań wynajmowanych na warunkach socjalnych (z angielska SRS). Liczba mieszkań z segmentu PRS, początkowo łagodnie, ale systematycznie spadała z 2 mln w 1980 r. do 1,7 mln w roku 1992. Jednak w kolejnych latach dynamicznie rosła, by w 2013 r. osiągnąć poziom 4,1 mln domostw. Z kolei liczba mieszkań w segmencie SRS systematycznie się kurczyła.
U nas segment PRS jest zdecydowanie mniejszy niż segment najemców na warunkach kwaterunkowych. Wygląda więc na to, że w tym aspekcie jesteśmy kilkadziesiąt lat za Anglią.
Ułatwienia dla inwestorów
Tam ciągle przybywa mieszkań - buduje się ich ok. 120-130 tys. rocznie, więc prawie tyle samo, co u nas. Uwzględniając fakt rosnącej puli mieszkań, warto odnotować, że o ile udział segmentu PRS w latach 1980-2005 wynosił 9-12 proc. całości rynku, to w ciągu ostatnich ośmiu lat wzrósł do 18 proc.
Takie przyśpieszenie wynikało z kilku czynników. W połowie lat 90. zniesiono kontrolę czynszów, która powodowała wycofywanie się inwestorów z rynku. Uwolniono również okresy długości najmu - przedtem można było wynajmować tylko na czas nieokreślony, co nastręczało trudności w przypadku chęci odzyskania mieszkania na własne cele lub z powodu niepłacenia czynszu przez najemcę.
Po trzecie, banki wprowadziły specjalne kredyty hipoteczne dla inwestorów.
Efektem tych zmian było podwojenie liczby mieszkań wprowadzonych na rynek w segmencie PRS. Od 1996 r. przybyło ich aż 2,2 mln! Przy czym w ogromnej większości inwestorami byli państwo Smith lub Jones, a nie inwestorzy instytucjonalni. Ci ostatni w Anglii nie mają nawet 1 proc. całości segmentu PRS, czyli inaczej niż w Stanach Zjednoczonych, Niemczech lub Holandii, gdzie udział inwestorów instytucjonalnych w rynku wynajmu mieszkań przekracza 20 proc.
W dużej części inwestycje polegają na adaptowaniu starych budynków, czasami poprzemysłowych, na mieszkania. Łączne inwestycje owych indywidualnych inwestorów wyniosły 400 mld funtów i w ostatnich latach przyrastają o ok. 50 mld funtów rocznie. Dla porównania, fundusz, którym w Polsce dysponuje Bank Gospodarstwa Krajowego, wynosi równowartość 1 mld funtów. A inwestorów indywidualnych - z wyjątkiem kilkuletniego okresu obowiązywania tzw. dużej ulgi budowlanej pod koniec lat 90. - w Polsce się raczej nie wspiera. Może poza wprowadzeniem jednolitego podatku zryczałtowanego od przychodów z najmu.
Komunalne rosną szybciej
Bardzo ciekawe jest porównanie średnich czynszów najmu w okresie 2008-2013 w różnych segmentach rynku najmu. Czynsze najmu w Anglii ustala się na tydzień, a nie na miesiąc, tak jak w Polsce.
Czynsze w mieszkaniach wynajmowanych na warunkach rynkowych są średnio o 66 proc. wyższe niż w mieszkaniach wynajmowanych przez gminy czy spółdzielnie. Wynika to częściowo z faktu, że mieszkania wynajmowane przez prywatnych właścicieli są większe (średnio 73,7 m kw. w porównaniu ze średnią 62,6 m kw. w segmencie SRS) oraz z tego, że mieszkania są w nowszych budynkach (18 proc. segmentu PRS to mieszkania w budynkach wybudowanych po 1990 r.).
Wynika to pewnie również z odmiennego profilu najemców - 66 proc. najemców socjalnych otrzymuje zapomogę mieszkaniową (tzw. housing benefit), a tylko jedna czwarta najemców prywatnych kwalifikuje się do takiej zapomogi. Z perspektywy polskich mieszkaniczników jest to "aż" 25 proc. W Polsce gminy nie dopłacają osobom najmującym mieszkanie na rynku. A może powinny to robić, zamiast samemu zajmować się deficytową dla nich gospodarką mieszkaniową.
Czynsze w segmencie PRS są stabilne - wzrost o 6 proc. w ciągu pięciu lat nie pokrył nawet inflacji. Natomiast w segmencie najmu socjalnego systematycznie rosną - o 22 proc. w tym samym okresie.
Innym dowodem na to, że najemcy różnią się swoimi możliwościami finansowymi jest fakt, że o ile 61 proc. najemców PRS planuje kupić swoje własne mieszkanie, to w sektorze socjalnym jest to tylko 23 proc. Równocześnie aż 39 proc. najemców PRS nie ma zamiaru kupić mieszkania. Wiele osób w Anglii woli być najemcami niż brać sobie na głowę 30-letni kredyt hipoteczny. Tymczasem u nas wciąż pokutuje myślenie, że o ile kupno własnego M jest symbolem życiowego sukcesu, to najmowanie - symbolem nieporadności życiowej. Mam nadzieję, że to się będzie zmieniać.
Kim są najemcy i właściciele?
Ponieważ średnio jedno wynajmowane domostwo zamieszkują 2-3 osoby, to łączna liczba najemców wynosi - jak się szacuje - od 9 do 11 mln. W przypadku segmentu PRS 29 proc. to single, 25 proc. - pary bez dzieci, 20 proc. - pary z dziećmi, 12 proc. - samotni rodzice, a 14 proc. - rodziny wielodzietne. Średnie wynagrodzenie najemcy sektora PRS wynosi 28,4 tys. funtów rocznie. Łatwo zatem obliczyć, że skoro średnia wysokość czynszu najmu w tym segmencie wynosi 138 funtów tygodniowo, to czynsz roczny wynosi średnio ok. 7,3 tys. funtów, czyli stanowi 26 proc. rocznych zarobków. W Polsce jest to bliżej jednej trzeciej, ale z tendencją do spadku, biorąc pod uwagę, że zarobki rosną, a czynsze są raczej stabilne od kilku lat.
W Anglii ponad 80 proc. domostw stanowią domy. Dla porównania w Polsce jedynie 44 proc. I to pomimo tego, że odsetek ludności wiejskiej jest u nas wyższy. W sektorze PRS 61 proc. domostw to domy, głównie w charakterystycznej dla Anglii zabudowie szeregowej, a tylko 13 proc. stanowią mieszkania w blokach. Coraz popularniejszy stał się wynajem domów na pokoje. Podsegment HMO (Houses in Multiple Occupation) jest wysoce regulowany, ale za to daje większy zysk właścicielowi domu.
Szacuje się, że w Anglii jest ok. 1,5 mln landlordów, czyli właścicieli mieszkań na wynajem. W Polsce nikt nie wie, ilu ich jest. Jakiś czas temu oszacowałem tę liczbę - na podstawie informacji na temat podatników PIT - na ok. 600-700 tys. Oszacowałem też, że średnio polski mieszkanicznik posiada 1,1 mieszkania na wynajem. Ale jest to chyba liczba zawyżona, zważając, że w Anglii średnia liczba mieszkań na landlorda wynosi zaledwie 2,75, a 78 proc. landlordów posiada tylko jedno mieszkanie na wynajem.
Co ciekawe, jedna trzecia landlordów liczy sobie ponad 75 lat. Narzekają na wysokie podatki od spadków oraz na jeszcze wyższe podatki od zysków kapitałowych w przypadku, gdyby chcieli sprzedać część posiadanych przez siebie mieszkań.
Nie wszystko jest tam lepsze
Angielski rynek jest z oczywistych względów bardziej zaawansowany niż polski, ale wcale nie jest tak, że cudze zawsze jest lepsze. U nas narzekamy na wielość ustaw i zmienność prawa. A co ma powiedzieć angielski landlord, który podlega ponad 100 regulacjom prawnym dotyczącym jego działalności. Co gorsza, część przepisów jest ogólnonarodowych (podatki dochodowe, prawo eksmisyjne czy regulacje dotyczące kaucji za najem), ale duża część ma charakter lokalny (część podatków, przepisy regulujące HMO lub housing benefits). Prawdziwy gąszcz. Na dodatek, niektóre przepisy potrafią się zmieniać po kilka razy w roku.
Przepisy w Szkocji są na tyle odmienne, że w Anglii nieakceptowane są nieruchomości leżące w Szkocji jako poświadczenie zdolności finansowej rodzica studenta chcącego w Londynie wynająć mieszkanie. W Anglii w odróżnieniu od Polski nawet wydawałoby się prosty proces zakupu mieszkania jest najeżony wieloma pułapkami i minami. Kupno mieszkania za gotówkę może trwać tam kilkanaście miesięcy, a nie jak w Polsce - kilka dni, o ile dysponuje się gotówką.
Część rzeczy w Polsce jest o wiele lepsza, by wymienić choćby jakość wykonania domów, energooszczędność ścian i okien, jakość systemów grzewczych oraz to, że u nas z baterii umywalkowej leci ciepła i zimna woda z jednego kranu, a nie z dwóch oddzielnych, oddalonych od siebie o 30-40 cm. Z konieczności, w Anglii ręce trzeba myć albo w wodzie lodowatej, albo we wrzątku.
Ale dla mnie najważniejsza korzyść - z perspektywy inwestowania w nieruchomości na wynajem - jest taka, że są one o wiele tańsze i - co ważniejsze - można z inwestowania uzyskać o wiele wyższe stopy zwrotu, bo są one nawet czterokrotnie wyższe niż w Anglii.
*Założyciel spółek Mzuri, Mzuri Investments oraz Mzuri Crowdfund Investing
W Anglii, podobnie jak w Polsce, są trzy segmenty rynku mieszkaniowego: domostwa zamieszkiwane przez właścicieli, domostwa wynajmowane na warunkach rynkowych i na warunkach socjalnych (te ostatnie są najmowane albo od gmin, albo od spółdzielni). W tym pierwszym segmencie w latach 2012-2013 było 14,8 mln mieszkań (65 proc. całości), a w dwóch pozostałych odpowiednio: 4,1 mln (18 proc.) i 3,8 mln (w tym 1,8 mln mieszkań należało do gmin oraz 2 mln do spółdzielni). U nas szacuje się, że udział mieszkań wynajmowanych na warunkach rynkowych wynosi zaledwie 4 proc.
Na podkreślenie wymaga fakt, że liczba mieszkań wynajmowanych na warunkach rynkowych (z angielska: private rented sector , PRS) po raz pierwszy od 1980 r. (od tej daty udało mi się znaleźć dane) przekroczyła liczbę mieszkań wynajmowanych na warunkach socjalnych (z angielska SRS). Liczba mieszkań z segmentu PRS, początkowo łagodnie, ale systematycznie spadała z 2 mln w 1980 r. do 1,7 mln w roku 1992. Jednak w kolejnych latach dynamicznie rosła, by w 2013 r. osiągnąć poziom 4,1 mln domostw. Z kolei liczba mieszkań w segmencie SRS systematycznie się kurczyła.
U nas segment PRS jest zdecydowanie mniejszy niż segment najemców na warunkach kwaterunkowych. Wygląda więc na to, że w tym aspekcie jesteśmy kilkadziesiąt lat za Anglią.
Ułatwienia dla inwestorów
Tam ciągle przybywa mieszkań - buduje się ich ok. 120-130 tys. rocznie, więc prawie tyle samo, co u nas. Uwzględniając fakt rosnącej puli mieszkań, warto odnotować, że o ile udział segmentu PRS w latach 1980-2005 wynosił 9-12 proc. całości rynku, to w ciągu ostatnich ośmiu lat wzrósł do 18 proc.
Takie przyśpieszenie wynikało z kilku czynników. W połowie lat 90. zniesiono kontrolę czynszów, która powodowała wycofywanie się inwestorów z rynku. Uwolniono również okresy długości najmu - przedtem można było wynajmować tylko na czas nieokreślony, co nastręczało trudności w przypadku chęci odzyskania mieszkania na własne cele lub z powodu niepłacenia czynszu przez najemcę.
Po trzecie, banki wprowadziły specjalne kredyty hipoteczne dla inwestorów.
Efektem tych zmian było podwojenie liczby mieszkań wprowadzonych na rynek w segmencie PRS. Od 1996 r. przybyło ich aż 2,2 mln! Przy czym w ogromnej większości inwestorami byli państwo Smith lub Jones, a nie inwestorzy instytucjonalni. Ci ostatni w Anglii nie mają nawet 1 proc. całości segmentu PRS, czyli inaczej niż w Stanach Zjednoczonych, Niemczech lub Holandii, gdzie udział inwestorów instytucjonalnych w rynku wynajmu mieszkań przekracza 20 proc.
W dużej części inwestycje polegają na adaptowaniu starych budynków, czasami poprzemysłowych, na mieszkania. Łączne inwestycje owych indywidualnych inwestorów wyniosły 400 mld funtów i w ostatnich latach przyrastają o ok. 50 mld funtów rocznie. Dla porównania, fundusz, którym w Polsce dysponuje Bank Gospodarstwa Krajowego, wynosi równowartość 1 mld funtów. A inwestorów indywidualnych - z wyjątkiem kilkuletniego okresu obowiązywania tzw. dużej ulgi budowlanej pod koniec lat 90. - w Polsce się raczej nie wspiera. Może poza wprowadzeniem jednolitego podatku zryczałtowanego od przychodów z najmu.
Komunalne rosną szybciej
Bardzo ciekawe jest porównanie średnich czynszów najmu w okresie 2008-2013 w różnych segmentach rynku najmu. Czynsze najmu w Anglii ustala się na tydzień, a nie na miesiąc, tak jak w Polsce.
Czynsze w mieszkaniach wynajmowanych na warunkach rynkowych są średnio o 66 proc. wyższe niż w mieszkaniach wynajmowanych przez gminy czy spółdzielnie. Wynika to częściowo z faktu, że mieszkania wynajmowane przez prywatnych właścicieli są większe (średnio 73,7 m kw. w porównaniu ze średnią 62,6 m kw. w segmencie SRS) oraz z tego, że mieszkania są w nowszych budynkach (18 proc. segmentu PRS to mieszkania w budynkach wybudowanych po 1990 r.).
Wynika to pewnie również z odmiennego profilu najemców - 66 proc. najemców socjalnych otrzymuje zapomogę mieszkaniową (tzw. housing benefit), a tylko jedna czwarta najemców prywatnych kwalifikuje się do takiej zapomogi. Z perspektywy polskich mieszkaniczników jest to "aż" 25 proc. W Polsce gminy nie dopłacają osobom najmującym mieszkanie na rynku. A może powinny to robić, zamiast samemu zajmować się deficytową dla nich gospodarką mieszkaniową.
Czynsze w segmencie PRS są stabilne - wzrost o 6 proc. w ciągu pięciu lat nie pokrył nawet inflacji. Natomiast w segmencie najmu socjalnego systematycznie rosną - o 22 proc. w tym samym okresie.
Innym dowodem na to, że najemcy różnią się swoimi możliwościami finansowymi jest fakt, że o ile 61 proc. najemców PRS planuje kupić swoje własne mieszkanie, to w sektorze socjalnym jest to tylko 23 proc. Równocześnie aż 39 proc. najemców PRS nie ma zamiaru kupić mieszkania. Wiele osób w Anglii woli być najemcami niż brać sobie na głowę 30-letni kredyt hipoteczny. Tymczasem u nas wciąż pokutuje myślenie, że o ile kupno własnego M jest symbolem życiowego sukcesu, to najmowanie - symbolem nieporadności życiowej. Mam nadzieję, że to się będzie zmieniać.
Kim są najemcy i właściciele?
Ponieważ średnio jedno wynajmowane domostwo zamieszkują 2-3 osoby, to łączna liczba najemców wynosi - jak się szacuje - od 9 do 11 mln. W przypadku segmentu PRS 29 proc. to single, 25 proc. - pary bez dzieci, 20 proc. - pary z dziećmi, 12 proc. - samotni rodzice, a 14 proc. - rodziny wielodzietne. Średnie wynagrodzenie najemcy sektora PRS wynosi 28,4 tys. funtów rocznie. Łatwo zatem obliczyć, że skoro średnia wysokość czynszu najmu w tym segmencie wynosi 138 funtów tygodniowo, to czynsz roczny wynosi średnio ok. 7,3 tys. funtów, czyli stanowi 26 proc. rocznych zarobków. W Polsce jest to bliżej jednej trzeciej, ale z tendencją do spadku, biorąc pod uwagę, że zarobki rosną, a czynsze są raczej stabilne od kilku lat.
W Anglii ponad 80 proc. domostw stanowią domy. Dla porównania w Polsce jedynie 44 proc. I to pomimo tego, że odsetek ludności wiejskiej jest u nas wyższy. W sektorze PRS 61 proc. domostw to domy, głównie w charakterystycznej dla Anglii zabudowie szeregowej, a tylko 13 proc. stanowią mieszkania w blokach. Coraz popularniejszy stał się wynajem domów na pokoje. Podsegment HMO (Houses in Multiple Occupation) jest wysoce regulowany, ale za to daje większy zysk właścicielowi domu.
Szacuje się, że w Anglii jest ok. 1,5 mln landlordów, czyli właścicieli mieszkań na wynajem. W Polsce nikt nie wie, ilu ich jest. Jakiś czas temu oszacowałem tę liczbę - na podstawie informacji na temat podatników PIT - na ok. 600-700 tys. Oszacowałem też, że średnio polski mieszkanicznik posiada 1,1 mieszkania na wynajem. Ale jest to chyba liczba zawyżona, zważając, że w Anglii średnia liczba mieszkań na landlorda wynosi zaledwie 2,75, a 78 proc. landlordów posiada tylko jedno mieszkanie na wynajem.
Co ciekawe, jedna trzecia landlordów liczy sobie ponad 75 lat. Narzekają na wysokie podatki od spadków oraz na jeszcze wyższe podatki od zysków kapitałowych w przypadku, gdyby chcieli sprzedać część posiadanych przez siebie mieszkań.
Nie wszystko jest tam lepsze
Angielski rynek jest z oczywistych względów bardziej zaawansowany niż polski, ale wcale nie jest tak, że cudze zawsze jest lepsze. U nas narzekamy na wielość ustaw i zmienność prawa. A co ma powiedzieć angielski landlord, który podlega ponad 100 regulacjom prawnym dotyczącym jego działalności. Co gorsza, część przepisów jest ogólnonarodowych (podatki dochodowe, prawo eksmisyjne czy regulacje dotyczące kaucji za najem), ale duża część ma charakter lokalny (część podatków, przepisy regulujące HMO lub housing benefits). Prawdziwy gąszcz. Na dodatek, niektóre przepisy potrafią się zmieniać po kilka razy w roku.
Przepisy w Szkocji są na tyle odmienne, że w Anglii nieakceptowane są nieruchomości leżące w Szkocji jako poświadczenie zdolności finansowej rodzica studenta chcącego w Londynie wynająć mieszkanie. W Anglii w odróżnieniu od Polski nawet wydawałoby się prosty proces zakupu mieszkania jest najeżony wieloma pułapkami i minami. Kupno mieszkania za gotówkę może trwać tam kilkanaście miesięcy, a nie jak w Polsce - kilka dni, o ile dysponuje się gotówką.
Część rzeczy w Polsce jest o wiele lepsza, by wymienić choćby jakość wykonania domów, energooszczędność ścian i okien, jakość systemów grzewczych oraz to, że u nas z baterii umywalkowej leci ciepła i zimna woda z jednego kranu, a nie z dwóch oddzielnych, oddalonych od siebie o 30-40 cm. Z konieczności, w Anglii ręce trzeba myć albo w wodzie lodowatej, albo we wrzątku.
Ale dla mnie najważniejsza korzyść - z perspektywy inwestowania w nieruchomości na wynajem - jest taka, że są one o wiele tańsze i - co ważniejsze - można z inwestowania uzyskać o wiele wyższe stopy zwrotu, bo są one nawet czterokrotnie wyższe niż w Anglii.
*Założyciel spółek Mzuri, Mzuri Investments oraz Mzuri Crowdfund Investing
źródło : wyborcza.biz
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz