Duże marże deweloperów

Po co budować dużo i tanio jak można mało i zarobić na tym jeszcze lepiej!!!

fot. Shutterstock

Sprzedaż mieszkań stoi, kupują nieliczni. Klienci szukają cenowych okazji i liczą, że deweloperzy jeszcze obniżą ceny.

Warszawa Wawer, kameralne osiedle domów jednorodzinnych. Domy można kupić po 3200 zł za m kw. Czy opłaca się je sprzedawać w tej cenie? - Koszt budowy metra kwadratowego domu waha się w okolicy 2 tys. zł - mówi Piotr Karsch z Przedsiębiorstwa Inwestycyjnego Inwest Ko. - Dodatkowe koszty stanowią cena działki i niewielka marża – dodaje. Oglądamy inne inwestycje w tej dzielnicy. Okazuje się, że bez trudu można kupić 200-metrowy dom w stanie deweloperskim do 700 tys. zł. Ceny zależą nie tylko od powierzchni domu, ale wielkości działki czy materiałów wykończeniowych. Są też droższe, których cena dochodzi do miliona złotych.

Podobnie jest z mieszkaniami. Często na tym samym osiedlu można znaleźć mieszkania o zbliżonych parametrach, ale w innych cenach. Mieszkanie na Woli. Cena 7,1 tys. zł za m kw. Na sąsiednim osiedlu oglądamy mieszkanie o tej samej powierzchni, o tym samym standardzie deweloperskim, które kosztuje 8,5 tys. zł. za m kw. Z kolei najtańsze czteropokojowe mieszkanie można kupić już od 5,4 tys. zł za m kw., kilka przystanków dalej - niemal 7 tys. zł za m kw.

Eksperci liczą cenę metra

Zdaniem profesora Piotra Gajewskiego z Politechniki Krakowskiej, byłego prezesa krakowskiego oddziału Stowarzyszenia Architektów Polskich całkowity koszt wybudowania metra kwadratowego bloku mieszkalnego w Warszawie oscyluje w okolicy 3 tys. zł. - W cenę należy wliczyć zakup działki, jej zagospodarowanie, projekt, materiały oraz samą budowę - mówi. – Jeżeli inwestor sprzedaje mieszkanie po 6 tys. zł to zarobi 100 proc., czym wyższa cena mieszkania tym zarobki wyższe – dodaje prof. Gajewski. Zaznacza jednak, że od tej kwoty należy odliczyć koszty działalności firmy, podatki i inne opłaty. Oficjalnie marża jest znacznie niższa, ale w wielu firmach jest na poziomie kilkudziesięciu procent.

- W mniejszych miastach cena budowy metra kwadratowego mieszkania może wynieść około 2 tys. zł. za m kw. – wylicza profesor. Ale ceny ofertowe mieszkań są o 150-200 procent wyższe od kosztów budowy. Od tego znów trzeba odjąć to, co deweloper wyda na reklamę czy pensje dla pracowników i odda fiskusowi. Zdaniem profesora Gajewskiego wyjątkiem na skalę kraju są inwestycje w Zakopanem, gdzie ceny działek są najwyższe w Polsce.  

Wydawnictwo Sekocenbud obliczyło średnią cenę budowy metra kwadratowego w Polsce. W typowym budynku mieszkalnym wynosi ona 3044 zł brutto, a w apartamentowcu aż 4906 zł brutto. Zdaniem ekspertów koszt budowy dla stolicy będzie o 12 proc. wyższy. Do tej kwoty trzeba doliczyć jeszcze cenę zakupu działki, wykonania przyłączy czy obsługę kredytu. I zostaje już marża dewelopera.

A ile ona wynosi? Z raportu firmy doradczej Reas wynika, że stanowi ona 18 proc. ceny mieszkania. Z tych danych wynika, że deweloper na czysto zarabia na każdym metrze kwadratowym niecałe 1,4 tys. zł. Eksperci firmy wyliczyli, że średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosi 7810 zł. Co się składa na budowę metra kwadratowego? Niemal połowę – 48 proc. – stanowią koszty budowy. Blisko jedna piąta (19 proc.) to koszt zakupu działki, 18 proc. stanowi wspomniana wyżej marża, 6 proc. koszty finansowe i 9 proc. koszty pozostałe. Do tego należy jeszcze dodać podatek VAT.

Co na to deweloperzy?

Agata Wiktorow-Sobczuk z Polnordu przekonuje, że na przestrzeni ostatnich 5-7 lat ceny realizacji w budownictwie były stabilne. - Nie obserwowaliśmy gwałtownych wahań cen, a wzrosty wynikały bardziej z inflacji niż ze zmian cen materiałów czy robocizny - mówi. - Średnia cena realizacji metra kwadratowego w Warszawie waha się między 3200-3300 zł za m kw. a 3500-3600 zł za m kw. i więcej. Jest uzależniona przede wszystkim od projektu. Znacznie droższe są budynki z garażami podziemnymi wielopoziomowymi. Jeśli chodzi o średnie ceny realizacji w skali kraju to wynoszą ok. 3000 zł za metr kw. W sytuacji, gdy ceny realizacji są relatywnie stałe, marża stanowi pochodną przede wszystkim cen sprzedaży oraz ceny zakupu gruntu. Na różnych projektach osiągamy różne marże – opowiada.

Czytaj dalej na kolejnej stronie: jak zaoszczędzić pół miliona złotych?

Swoje wyliczenia przedstawiła też J.W. Construction Holding, największy polski deweloper. – Na cenę metra kwadratowego nowego mieszkania składa się kilka czynników – mówi Małgorzata Szwarc-Sroka, dyrektor pionu ekonomicznego spółki. – Po pierwsze to koszty budowlane. Z naszych analiz wynika, że koszt budowy to przedział pomiędzy 40-60 proc. ceny mieszkania. W drugiej kolejności należy wymienić środki przeznaczone na zakup gruntu. Koszt działki w cenie sprzedaży waha się od kilku do kilkudziesięciu procent. Jest zależny od lokalizacji, uzbrojenia i możliwości zainwestowania w danym miejscu. Dla inwestycji o zbliżonych cechach technicznych i technologicznych koszt budowy w różnych miastach jest zbliżony - opowiada.

Jej zdaniem różnica w koszcie budowy wynika przede wszystkim z możliwości posadowienia na gruncie, możliwości zainwestowania na danym terenie, charakteru budynku, jego cech technicznych i standardu. - W świetle nowych regulacji wynikających z ustawy deweloperskiej dużą część wydatków mogą pochłonąć również koszty finansowe szczególnie przy rachunku powierniczym zamkniętym - zaznacza. Firma jest przed publikacją wyników finansowych i nie wspomina nic o swojej marży.

Pan Grzegorz chciał kupić dom pod Warszawą, który miał kosztować milion złotych. Obejrzał inwestycję, negocjował cenę z handlowcem. - Z zakupu zrezygnowałem, gdy znajomy wybudował dom w znacznie niższej cenie. Kupił działkę w sąsiedniej miejscowości za 200 tys. zł, kolejne 300 tys. zł kosztowała go budowa domu - mówi. Nasz czytelnik też się na to zdecydował i zaoszczędził niemal pół miliona złotych.

- To całkiem możliwe. Inwestor indywidualny zwykle buduje dom jednorodzinny i inaczej podchodzi do kwestii kalkulacji cenowych i wycenia swój czas i pracę w porównaniu z zawodowym podmiotem działającym dla zysku jakim jest deweloper – zaznacza nam ekspert z branży budowlanej. - Klient indywidualny w kalkulacjach rzadko bierze pod uwagę koszty początkowe takie jak pozyskanie nieruchomości - zwykle kupuje sam, rzadko przez pośrednika, koszty przyłączy - poziom uzgodnień jest zwykle prostszy i tańszy przy budowie indywidualnej. Przyszły inwestor sam chodzi do urzędu i załatwia wszystko nie licząc kosztów czasu – opowiada ekspert. - W procesie budowlanym inaczej też kalkuluje koszty czasu własnego, co najwyżej skończy budowę w dwa lata a nie w rok, sam nosi cegły, robi zakupy, kontraktuje usługi i czynności nadzoru - dodaje.

Co jeszcze wpływa na niższy koszt budowy domu? Inwestor indywidualny rzadko korzysta z zaawansowanych, a co za tym idzie kosztownych instrumentów finansowych, nie tworzy rezerw finansowych. Ryzyko niepowodzenia projektu spada na niego bezpośrednio.

W przypadku firmy deweloperskiej rozkład ryzyka i kosztów wygląda odwrotnie. Deweloper rzadko pozyskuje grunt bezpośrednio, musi uwzględniać czynnik czasu, koszty finansowania, koszty organizacyjne, koszty pracy, koszty bezpieczeństwa procesu inwestycyjnego i ryzyka wynikającego ze zmienności otoczenia rynkowego i skali działalności.

- Rzeczywiście, deweloper buduje dla pieniędzy i to jest wpisane w definicję tej działalności. Tak jak bankowcy zarabiają na kredytach i nikt nie może mieć do nich o to pretensji, tak deweloperzy starają się zarabiać na prowadzonej działalności, a to z jakiegoś powodu budzi niezdrowe emocje. Mieszkanie, dom jest takim samym towarem we współczesnej gospodarce jak inne towary i nie ma powodu, dla którego miałby budować dla idei – mówi prof. Piotr Gajewski z Politechniki Krakowskiej.

– Dwucyfrowe marże deweloperów zawsze budziły emocje. Ale jeżeli uwzględni się wszystkie ryzyka, czas budowy, to dlaczego ta marża ma być niższa niż 15 proc. – dodaje inny ekspert z firmy deweloperskiej. - Nie oburza mnie marża sięgająca i 50 proc., bo wiem, że nie zbuduję sam nowoczesnego apartamentowca, a skoro chcę zaspokoić moją próżność lub potrzebę posiadania i mam takie pieniądze to nie będę się kłócił. To jest tak jak z samochodami. Jeżeli chcę jeździć autem mogę kupić 15 letniego golfa za 10 tys. zł albo nowego bentleya za 1,5 mln złotych. Oba auta jeżdżą. To dosyć brutalne oczywiście. Wybór należy do klienta – dodaje.

Deweloperzy zaznaczają, że należy odróżnić wolnorynkowy system, na którym oparte jest budownictwo w Polsce, od systemów opiekuńczych znanych z innych krajów, gdzie funkcjonują sposoby zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych tych grup, których nie stać na własne "M". Ich zdaniem to jest właśnie to, co budzi emocje i dyskusję o wysokich kosztach mieszkań. No i rynek dziś - choć się nie sprzedaje, to deweloperzy nie oddają mieszkań za darmo. - Najwyżej przestają budować i to jest racjonalne z ekonomicznego punktu widzenia zachowanie. Ale deweloperzy nie są "Habitat for Humanity" i nie należy tych instytucji mylić – mówi jeden z inwestorów.